Vuoi ristrutturare un rudere? 3 aspetti fondamentali per non fare abusi edilizi

16 Luglio 202516 Luglio 2025 Cavallari 424 Views

Possiedi un rudere e vorresti ristrutturarlo?

Prima di intraprendere qualsiasi intervento, è fondamentale considerare attentamente tre aspetti cruciali che possono determinare la legittimità e le conseguenze legali del progetto.

Questi principi, basati sul Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) e ulteriormente chiariti dalla Sentenza del Consiglio di Stato n. 5276/2025, sono essenziali per evitare di ricadere in abusi edilizi e nelle relative sanzioni.

1. La Distinzione Cruciale tra “Ristrutturazione” e “Nuova Costruzione”

Il primo passo indispensabile è qualificare correttamente la natura dell’intervento che si intende realizzare sul rudere.

Il D.P.R. 380/2001 fornisce le definizioni chiave:

“Interventi di ristrutturazione edilizia”: L’Art. 3, comma 1, lettera d), definisce questi interventi come opere che possono portare a un organismo edilizio “in tutto o in parte diverso dal precedente”, includendo la “demolizione e ricostruzione di edifici esistenti” con modifiche di sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche. Cruciale è la previsione che rientrano nella ristrutturazione anche gli interventi volti al “ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.
“Interventi di nuova costruzione”: L’Art. 3, comma 1, lettera e), li identifica come opere di “trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti”. Tra questi rientrano specificamente “la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente”. La realizzazione di “nuove costruzioni” è sempre subordinata al rilascio del “permesso di costruire”.

La Sentenza del Consiglio di Stato n. 5276/2025 chiarisce che il concetto di “ristrutturazione edilizia” applicato a un rudere presuppone la “preesistenza di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura”. Se il manufatto preesistente non presenta tali elementi strutturali, ovvero è costituito da un “cumulo di macerie prive di coperture e strutture orizzontali, nonché di qualsivoglia finitura”, l’intervento non può essere considerato una ristrutturazione o un risanamento conservativo, ma configura una “costruzione ex novo”. Questo implica che la ricostruzione di un fabbricato diruto, di cui residuano solo piccole frazioni di muri insufficienti a definirne l’esatta volumetria, è da considerarsi “nuova opera”.

2. L’Onere della Prova della Preesistenza e Consistenza del Rudere

Il secondo aspetto fondamentale riguarda la responsabilità di dimostrare la legittimità e la consistenza originaria del rudere.

La Sentenza n. 5276/2025 stabilisce che spetta al proprietario (o al responsabile dell’abuso), assoggettato a ingiunzione di demolizione, “l’onere di provare il carattere risalente del manufatto”, collocandone la realizzazione in epoca anteriore alla “legge ponte n. 761 del 1967” (che estese l’obbligo di licenza edilizia anche alle costruzioni fuori dal centro urbano). Questo onere è essenziale per escludere la necessità del titolo abilitativo per opere antecedenti tale regime.
Tale principio discende dagli articoli 63, comma 1, e 64, comma 1, del Codice del Processo Amministrativo (c.p.a.), in base ai quali l’onere della prova ricade sul ricorrente per circostanze che rientrano nella sua disponibilità. L’amministrazione comunale, in assenza di un titolo abilitativo valido, ha il potere-dovere di sanzionare l’opera.
Il D.P.R. 380/2001, all’Art. 9-bis, comma 1-bis, indica che per gli immobili realizzati in un’epoca in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo, lo “stato legittimo” è quello desumibile da “informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza”. La sentenza in esame ha evidenziato come l’appellante non abbia assolto a tale onere, e le foto del rudere non fossero sufficienti a dimostrare l’originaria consistenza o l’epoca di realizzazione.

3. Le Conseguenze di una “Nuova Costruzione” non Autorizzata

Il terzo aspetto riguarda le gravi conseguenze che derivano dalla realizzazione di una “nuova costruzione” senza il dovuto permesso.

Gli “interventi di nuova costruzione” richiedono obbligatoriamente il “permesso di costruire”.
Il D.P.R. 380/2001, all’Art. 31, stabilisce le sanzioni per gli “interventi eseguiti in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali”. In questi casi, il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale ingiunge la rimozione o la demolizione.
Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione entro novanta giorni, il bene e l’area di sedime (nonché l’area necessaria per opere analoghe) sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. A ciò si aggiunge una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 e 20.000 euro, i cui proventi sono destinati alla demolizione delle opere abusive e all’acquisizione di aree per verde pubblico. Dal punto di vista penale, l’Art. 44, comma 1, lettera b), prevede l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro per l’esecuzione di lavori “in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione”.
La Sentenza n. 5276/2025 ribadisce che l’ordine di demolizione è un “provvedimento a contenuto vincolato che non necessita di particolare motivazione”. La sua natura vincolata implica che non è annullabile per la mancata comunicazione dell’avvio del procedimento (ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, della Legge n. 241 del 1990), poiché il suo contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso. Non è inoltre necessaria una “motivazione rafforzata sull’interesse pubblico alla demolizione” anche dopo un lungo periodo di tempo trascorso.

Considerare attentamente questi tre aspetti prima di iniziare qualsiasi lavoro su un rudere è fondamentale per garantire la conformità normativa e prevenire spiacevoli conseguenze legali e finanziarie.